谈起在中国的失意境外投资者，不得不提到被任志强评价为最高潮进入最低潮退出的铁狮门。为了快速增长，长线投资不惜改变战略，重新布局产品，从而获得意想不到的效果。
自2005年有意进军中国市场后，铁狮门在国内的进展并不如预期顺利。几经波折仍无起色后，铁狮门开始调转方向在美国大本营寻找新契机。
据外媒4月8日报道，中国人寿保险和平安保险收购了波士顿一个价值5亿美元的商业不动产项目的多数股份，而这个项目是铁狮门在波士顿海港区开发的首个项目。
这是中国两大保险首次进军美国商业地产，也是继万科之后，铁狮门与国内在美国合作开发的第二个项目。
对人寿、平安来说，此次的合作更多是正常的海外物业投资，但在铁狮门看来，显然还为其附上了提升在中国国内的知名度特别意义。
(铁狮门)借这个来提升其在国内的品牌知名度，有点难，但通过帮助国内知名企业海外落地，建立一种比较友好的合作关系，对其以后在中国业务铺开还是会产生一定的好处。谈及铁狮门生意逻辑，中原地产咨询总监宋会雍向观点地产新媒体指出。
引人寿、平安两伙伴
外媒报道称，人寿、平安保险此次投资的铁狮门项目包括一幢13层楼高的办公大厦和一幢9层楼高的独立产权公寓大厦，其中公寓大厦总共拥有100个单位。
值得一提的是，上述项目位于波士顿海港区，占据了pier4酒店原址的大部分面积，而pier4酒店则是铁狮门在波士顿海港区开发的首个项目，其于去年收购了这个项目。
按照原计划，铁狮门将于2017年下半年中完成该项目办公区域建设的部分，并在2018年第一季度中完成公寓部分的建设。
对于此次收购，铁狮门联席首席执行长robspeyer予以证实，但他拒绝透露中国人寿和平安保险各占波士顿项目的股份数。
而有相关熟知内情的人士则透露，中国人寿和平安保险各自收购了波士顿项目的13股份，另外13则由铁狮门旗下的一个基金持有。
中国人寿和平安保险此前虽都已在伦敦市场收购了相关房产项目，但均未曾在美国购买资产。因此，此次收购波士顿项目，标志着其正式进军美国市场。
实际上，与人寿、平安合作前，早在2013年2月13日，号称美国头号房企的铁狮门已与万科成立合资，共同开发美国旧金山富升街201地块，该地块为两栋相连的住宅楼，一栋37层，一栋42层，共包含655套住宅。
虽然二者并未透露合资项目财务信息，但相关消息显示，该项目总投资约62亿美元，其中万科将投资175亿美元，铁狮门7500万美元，其余借助债务融资。此外，万科将持合资70%的股权，铁狮门持股30%。
彼时，正游学美国的王石表示，此次进入美国市场，我们也是带着学习的目的，希望通过具体项目的合作，学习成熟市场的商业模式和管理经验。而铁狮门方面则表示，此次与万科合作，也将提升在国内的知名度。
铁狮门的中国生意
其实，对铁狮门来说，帮助国内知名房企落地美国显然不是终极目的，正如其联席首席执行官jerryspeyer所称：与万科在旧金山的合资项目对于铁狮门来说具有重要意义，它与铁狮门在中国市场的业务发展相辅相成。
不难看出，无论是提升国内知名度还是与中国业务相辅相成，铁狮门与中国企业在海外的一系列合作动作，最终还是为了改变其在中国不温不火的态势。
据观点地产新媒体查阅，早在2005年，铁狮门已在成立铁狮门总部，但在土地市场上一直未有斩获。直至2008年1月23日，作为唯一竞购方，铁狮门最终毫无悬念地以挂牌底价67517亿元将觊觎已久的新江湾城f地块纳入囊中。
随后，在2009年3月4日，铁狮门将新江湾城f地块项目正式命名为尚浦领世知识商务广场，总投资预计高达17075亿元。
搁置近3年，2011年6月22日，在城投控股介入后，尚浦领世项目一期住宅项目正式开工。然而，还不过一年，新江湾城f地块再传被转让，铁狮门再次处于困境中。
目前，江湾新城的项目拿地价不便宜，目前做得马马虎虎，已经有蛮多中高端项目入驻，还处于成长中。由于整个区域氛围还没成型，现在还不能对其定性，处于开发中。问及铁狮门项目的发展现状，宋会雍向观点地产新媒体介绍。
其实，除了在的项目不见起色外，铁狮门在北京、天津、成都及苏州的项目发展也都是浅尝辄止，这也使得其在整个中国的布局旋即陷入收缩，尤其是在地产高峰期收购的高价物业。
在宋会雍看来，铁狮门在中国发展受阻与其进入大陆路径有很大的关系。铁狮门进入的路径与市场挂钩更紧，选择自己亲自拿地开发，而其他更多是选择先与政府搞好关系，承担部分城市建设的责任，以便在拿地等其他方面得到一些优惠。
这就意味着，和其他外来房企相比，铁狮门在落地上已是有点吃亏。此外，宋会雍还指出，铁狮门在中国的产品打造方面缺乏必要的引导，海外的商业运转是在一种相对比较纯粹的市场环境下发展起来的，与国内的搭接会有一定的偏差与错位，例如消费理念、物业组合等。
综观铁狮门在中国近十年的发展历史，难以改变的不温不火马马虎虎态势，迫使其不得不回到美国大本营寻找新机会。
也许，目前铁狮门这种海外合作的开发逻辑还没法达到提升其在中国市场品牌知名度的效果，但与国内知名房企联手助其在海外地盘落脚，建立一种比较友好的合作的关系，对其以后在中国的铺开还是有效果的。
而在业内人士严跃进看来，铁狮门进军国内市场以打造城市地标为主，虽然较一般国内房企有更为开阔的视野及资本运作能力，但单纯是进行项目开发，其优势不见得比国内房企要大。
或许未来，对于铁狮门而言，要做好中国这桩生意，依靠海外项目寻找合作伙伴仅仅是棋局中的一子而已，如何不单纯做地标类项目，真正能够对重点城市多布局，深布局，才是一个真正的考验。